时间：2007年8月20日

一、公司总经理孙勇对2007年上半年经营情况，公司未来三年经营策略作了简要介绍。
（一）2007年上半年经营情况
1-6月实现营业收入16.8亿元，去年同期是5亿元，上升227.9%；营业利润7.7亿，上升301%，主要是古北国际广场结算收入及一些短期投资。商业出租面积71800平方米，比去年增涨32%；租金收入3700万元，同比增涨26.8%，主要是增加了出租的物业，如上海春城及杭州锦华大酒店。

1-6月实现净利润34804万元，去年同期是24200万元，增涨了43.89%。

1-6月净现金流量为-9.7亿元，主要是预售面积不多，上半年主要买了两个楼，投资金额比较大。
资产负债率有所下降，05年为66.61%，06年65.76%，07年63.01%。

（二）公司未来三年经营策略。

·从内涵发展提升公司的核心竞争能力

1、加强专业管理，提升核心竞争能力。公司高管层团队建设是下半年乃至今后几年的最重要工作之一，我们要建立一支充满激情，有专业水准，有很强学习能力，有非常好的合作精神的专业团队；同时开展员工职业生涯导航计划，培训中层经理，建立一支精干的员工队伍，来发展、打造企业的核心竞争力。
2、通过专业化管理经验的总结和发扬，提升我们核心竞争力。中华企业有50多年的行业经验，在发展过程中，建设了各种类型的住宅和写字楼，积累了丰富的经验，也经历了多次宏观调控。所以，在今后发展过程中，这些经验将是我们非常重要经验。公司一直保持稳健增长，上市12年以来，平均净资产收益率超过10%，主营业务年增长率在39%，净利润在19%，因此，这些专业的增长经历是企业的宝贵财富。
3、加强精细化管理，使精细化管理成为企业快速增长的基石。通过精细化管理加快资产周转，降低生产成本，加快建设周期，提高产品品质。要缩短项目运转周期，特别是前期运作周期，提高资产周转率。要提高内部控制，建立起一套规范的，符合公司流程的管理流程的制度，同时加大力度实施管理流程制度，使管理在现有水平上上一个新台阶。
加强项目评估，公司设立战略委员会，在之下有投资评审小组，工作重心就是项目的评估，我们将开展对项目的前、中、后期的评估；通过项目评估，把我们投资决策做的更好，使项目存在问题发现更多，发现一个问题，就有进步的可能性，如果发现100个问题，就有100个成长的可能性；07年把项目评估作为公司运营管理重要内容，总结50多年的经验，建立信息库，制定我们企业各类技术经济的标准，根据标准进行考核和管理，把管理从粗放型转到精细化。
加大力度加强品牌经营，采取客户导向的经营理念，加强产品的研发，建好四个平台。
加大力度，从产品经营转向品牌经营，加强企业整体品牌建设，加强品牌宣传力度，努力提高公司在行业中、资本市场上的知名度和美誉度；同时建立客户对中华企业品牌的忠诚度。现有三个品牌（中华企业、古北集团、经营集团），已经拥有一批客户，但是还有很多潜力和工作要做；同时采取客户导向，加强客户服务工作，使其成为提升竞争能力的一个部分。今年市场部将对客户资源进行细分整合作专题研究，通过导向和细分，将工作做的更好。
加强产品研发，加强中华企业“5+1”产品系列研究，所谓“5+1”，即5条产品线：如别墅系列，如赵巷别墅、西山别墅，销售的都相当好；连排别墅，如虹桥中华园、南郊中华园；高档公寓、中档公寓及写字楼；1是重点研究小户型产品系列，这是今后企业房产开发的重头，要加强对小户型研究，在总结50年经验的基础上，把产品做得更好，为客户提供更高的价值。

·从外延扩张提升我们公司增长空间

1、拓展融资渠道。近几年一直在努力，虽然受到宏观调控的影响，我们仍将在地产集团和董事会领导下，继续做好这方面工作。以多种渠道的融资方式，用各种融资工具，努力做好融资工作，最理想的就是股权融资、债券融资两方面都有所突破，这是今后工作重点。
2、加大力度，加强项目储备。制定了1+x发展战略。1是以上海为主，同时在苏州、重庆等地发展。要进一步加大力度，拓宽发展区域，以上海为中心，以长三角为主要发展区域，在全国选择有发展潜力城市和区域为发展重点；有两个标准，一是具有潜力，二是要有城市规模、容量，即在区域中的聚合作用。今年要加大力度，整合内部资源及一些社会资源，把项目储备工作做好。
3、通过收购、兼并工作，扩大业务。很早就有些尝试，如2000年收购古北集团、经营集团，目前还在继续研究，要加大力度进行。
4、加强战略合作。现在市场既有合作又有竞争，选择好的企业，进行战略合作，共同开拓和发展，将主营业务这块做好。

二、公司副总经理印学青谈开展公司治理专项活动总体情况
1、阶段性工作
93年上市以来，公司十分注重这方面工作，不断完善法人治理结构，规范公司各项运作。今年中国证监会发文《关于开展加强上市公司治理专项活动有关事项的通知》，根据通知要求，公司专门成立公司治理专项治理小组，由公司董事长担任小组负责人，制定计划，安排自查工作。出具了自查报告及整改计划，并对外公布。7月5日上海证监局来公司核查，7月份接受公众评议。
2、主要特点
（1）中华企业一直严格按照上市公司规范要求运作，公司设立股东大会、董事会、监事会、经营层，严格按照公司章程所约定职责，各司其责，独立发挥其作用，行使相应的决策权、执行权、监督权，在整个企业已经建立一套比较完善制衡机制，公司管理层不断通过规范公司治理增强企业抗风险能力。公司治理也得到监管部门认可，被上海证监局列为规范运作的七家上市公司之一，巡检中也是唯一一家没有被出具整改意见的企业。
（2）充分发挥独立董事在公司治理中的重要作用。将独立董事制度作为一个章节列入公司章程，独立董事任职以来，勤勉尽责，以认真负责态度，积极参与公司重大经营决策、管理活动。在各项议案的表决中，观点鲜明，运用自己独特的专业视角，对公司各项决策发挥比较好的独立意见，对完善公司决策的科学性起到比较重要作用。
（3）公司不断完善信息披露制度，加强投资者关系管理。股权分置改革以来，我们公司主要领导，包括董事会、监事会、经营层都把投资者关系管理作为公司战略管理一项非常重要的内容，经常深入一线，与投资者面对面交流，让各位股东有更多机会与管理层对话。05年已制定公司投资者关系管理制度，通过每年两次恳谈会、举办研讨会、参加券商组织投资策略会，让投资者参观公司在建项目，上门拜访等等，进一步密切投资者关系，通过近两年的努力，不断总结经验，将投资者关系管理工作做的更好。
（4）精细化管理。精细化管理赋予公司治理新的内涵，同业竞争日趋激烈，公司发展不断扩大，对公司项目管理及内控机制提出了更高要求，公司认为在管理上下功夫。去年是精细化管理之年，把管理系统化、流程化、标准化作为应对挑战的策略，通过举措出台，进一步完善内部控制，降低成本，加快资金流转，提高运营效率。
3、目前存在的不足和计划
存在不足：（1）随着业务的拓展，募集资金的管理和公司财务制度等内控制度的建立或修订工作，已开展，大部分已修订完毕。
（2）董事会各专业委员会运作深度和广度还不够，希望通过建立定期工作会议制度，特别是董事会战略委员会和投资评审小组，对公司重要战略和决策充分发挥决策机制，进一步完善运作。
（3）网络投票表决方式不够，除了股改用过，其余都没有用过，所以积极尝试股东大会表决方式，加强公司股东对公司重大决策参与力度。
回顾93年企业到现在总体情况，一个企业进步源自我们可以做的更好，而且我们必须做的更好的理念。我们相信，一个企业的稳步发展离不开规范科学的公司治理机制，热诚欢迎各位对公司治理情况进行分析评议，并提出意见。

三、提问和交流
1、中金公司：公司最近有没有再融资计划，以及公司土地储备的情况。
答：一是股权融资，二是新的融资产品的尝试，这两方面我们公司一直在做准备。到今天为止，我们还不能很明确和大家讲。今年是不是融资，是不是要召开股东大会来通过融资方案，在工作计划当中，从企业发展需要来看，资金的需求肯定是我们近期要解决的首要问题。如果有相关的决议，我们会通过法定程序，即通过股东大会讨论这个问题。
2、问：公司有许多正面变化，业务增长很快，现金流也很充沛，能否系统地介绍下目前的土地储备，大概的区域分布，完工预期，毛利率水平。目前中企已经具备了再融资的条件，但推进的比较慢。我们看到房地产处于更好地发展机遇，在上海应该是很不错的，但在再融资的道路上会有哪些问题？
答：中华企业的项目主要有浦江开发的国际客运中心，国际客运中心规模很大，地上地下将近30万平米，位于东大明路黄浦江岸边；项目已经开工，正在建设中，计划于08-09年结束，主要是写字楼以及公建产品。项目毛利率比较高，估计和前几年持平，投资回报较好。
第二个产品在古北虹桥路，一期开发前几年就作完了，目前古北二期的开发也将近尾声。古北国际广场、古北国际花园都是二期的项目。古北三期位于虹桥路南侧，规划面积地上加地下30万平米，面积虽然不大但价值量很高，如果全部销售价值量超过100亿。这个项目有3个小项目构成。其中有一个写字楼项目已经开工，明年竣工。第二个项目预计明年年初开工，现在正在设计调整，16万平。还有一块地正在进行前期规划，是个写字楼和酒店。总之在古北这个项目中，以写字楼为主，同时有一些公寓式酒店和商业。总体而言，准备在2010年完成，回报率也是非常高。
我们在南汇有2个住宅项目，一是周浦项目，规划50万平方米，其中6万平方米公共建筑及商业，目前已开工，预计3-4年建设完成。周浦项目位置较好，人口相对集中，轨道交通已有规划，这个项目回报也会非常好。二是南汇航头有一个连排别墅项目，南郊中华园，该项目也已经开工，运作比较快，年底就有可能销售。一期的结构上个月封顶，样板房在建。20万平米连体别墅。这是个规划相对比较高端的别墅社区，附近也有众多优秀的别墅项目。如上海置业绿洲项目，爱法新都等，大型别墅区，销售情况良好。
苏州工业园区的第5元素，一期已于06年交付，销售情况很好。二期工程部分结构封顶，销售乐观。一期的销售在整个工业园区里是最好的，对二期销售非常有信心。
苏州西山别墅项目一期19栋，卖了17栋，2套为样板房，没有出售。毛利率很高，做的相当成功。二期设计已经完成，正在做开工前的报批等工作，近期开工。位于太湖第一排，风景资源非常好。
青浦赵巷别墅，一期在整个区域中销售最好，区域中有名人世家，中海翡翠，我们的价格高，但销售也好。一期销售已经完成，二期预售很好，90多栋别墅已售60多栋。
宝山配套商品房，今年也要完成，销售很好。
答：我们不认为融资有什么大问题，企业内部还在做大量的前期准备，但涉及到客观原因，如集团内部对中华企业的调整，今年我们在融资方面确实在准备中。但方案尚未出来，要等股东大会，还要看证监会对融资还有什么行业要求，要在进行过程中才能发现困难。从主观愿望讲，融资是我们的头等大事，如有困难，我们会尽力突破。

3、问：公司在土地储备方面相对比较保守，崇明地块有什么开发计划。
答：充分注意到公司在拿地方面相对保守,但从06年年底到现在公司在上海拿了3个项目，万泰大厦，洛克双喜大厦和福禧大厦，投入将近50多个亿，但到目前为止，还没有拿到令人满意的地，公司管理层也在反思这个问题。我们对土地市场的认识还是有点差距。宝山那个地楼面价到6000元，我们没有想到，那块地辛苦盖了2年销售价也不过5000元多，目前那块区域市场价也不过6000元左右。
最近我们在拿地战略上重新进行认识，宏观经济基本面很好，健康发展因素也没发生变化；房地产销售供不应求，土地供应偏紧。拿地过程中原先局限在上海，在下半年到明年上半年，在拿地的区域方面做一些拓展，上海地区、长三角地区和其它有发展潜力的城市。内部投资资金管理，把三家公司的研究力量集中起来，整合资金人力，内部有分工，有统一的调度和安排。同时我们也会考虑一些收购兼并的方式，及战略合作方式。争取在拿地方面给我们的投资者有比较好的回报。
答：再补充一下。拿地不是简单的大家拼一下实力，在企业运作方面，要有一个成本控制，对市场的判断，对股东的回报。现在我们感到招投标往往很热，要拿的拼命不管三七二十一，不管出多少价都要拿地，从中华企业自身的情况，我们强大的专业背景，感觉这不是一个很好的方式。我们拿地不是只有招投标这一种方式，就像打仗有战略和战术，通过收购兼并这也是一种方式。我们对于相关项目都作认真考察研究，收购兼并有时反而比招投标硬拚的效果要好。在拿地的区域方面，是“1+X”目标，也就是除上海以外，我们也会在最近几年经济发展比较快的城市区域拿些地块。同时也在和大型的投资商或机构沟通。目前土地市场供应少需求大，我们对投资者作出承诺，做为悠久的开发商，一定会努力做好这项工作，土地方面一定会有所成绩。
4、问：上海土地储备中心有什么土地储备？如果上市公司想得到要通过什么手续？
答：地产集团原先是两块牌子一套班子，但运作是完全分开的。土地储备地产集团在做一级准备工作，完成后交给市房地局，然后由市房地局推出市场，没有任何开后门和近水楼台的方法。改制后具体情况要有市里和集团研究，我们无法作出详细说明。
5、问：公司在长三角地区准备拓展，但我看到中华企业在重庆项目的转让，能不能说明情况。刚才提到公司很多项目是写字楼准备出租还是全部出售？
答：重庆项目是个很好的项目，我们花了大量的精力来做这个项目，应该说在决策和建设中都做得相当好。至于为什么要转让它，这与公司的盈利模式有关。重庆项目有七八十万平方米，规划里有2个酒店，还有几栋比较大的写字楼，还有6层的商业，非住宅的比例占了太多。这些物业直接或间接销售，销售周期不会很短，而长期持有量又比较大。中华企业的策略一直是以中高档住宅为主，建设一些高档的写字楼，写字楼项目以上海为主，在其它城市的中心城区也会投资写字楼。重庆项目本身很好，但物业品种中住宅比例过少，如果我们继续投资，相当长时间内只能出租物业，与总体方面考虑有些不一致。基于以上原因，我们采取了出让。
另外刚才讲到古北项目中的写字楼和酒店，我们会根据公司的经营，现金流量情况，作一些考虑。公司的盈利模式以销售为主，持有一部分的优质物业。目前公司20多亿的净资产，如果大量的经营性物业，对我们来说压力还比较大。我们会加大持有物业的力度，但要根据现金流作出安排。
6、问：公司预售帐款的情况？公司还持有申银万国和国泰君安的股权，如果公司资金紧张对此有何考虑？
答：公司预售帐款到6月底比去年下降，主要原因古北国际广场销售好，去年就把资金收回来了，造成报表上的体现。下半年我们好几个项目在销售，如西郊别墅、宝山顾村项目、苏州第5元素，南郊中华也将要推出销售；3个续建工程也在推出预售，最近很多客户谈判已经比较成熟。如果进展顺利，我们今年年底的预售的项目和结算项目都会有一定数量。申银万国和国泰君安的问题，我们目前还没别的考虑，会继续持有。
7、问：对顾村这个项目进行评估？西郊的项目能讲一下么？
答：顾村项目现在售价5000多元每平米，多层5400元，这是政府定价的配套商品房。赵巷别墅最近推出的房子均价3万多。南郊中华园还未销售，价格未定，但附近的楼盘价格如绿洲千岛在15000元左右，独立别墅都是这个价格，近期销售很好，价格可能还会往上调。我们的是连排别墅，价格可能比它们低一个层次。森茂雅苑是个混合别墅区，它的连排比我们多些。
8、问：中华企业在集团的定位是怎样的？
答：我们集团中开发企业比较大的有：如中星集团，中华企业，上房集团和金丰投资。金丰投资集团定位是房地产二级市场流通概念。地产集团在02年成立时，协调各部门，整合在一个集团里。中华企业定位还是在房地产开发类，定位排第一还是第二，集团内部也没有明确说法。
9、问：作为上海地产集团下属的子公司，我们在上海建造安居房，大规模建造的时候会不会应政府的要求，要优先承担建造责任？从目前上市公司的高管层来看，不少高管都拥有上市公司的股权，在管理层激励方面有何打算，如有考虑在何时推出？
答：安居房的建设包括配套商品房，政府也是通过土地招拍卖的形式，没有什么指令性的。安居房这个概念，如我们古北顾村项目，安居房也会转变成普通商品房，我们估计，安居房、配套房，中低价房也会是市场化的。